上海老外街:从“废弃底蕴铁路首批上海线”到50图片“国际中国文创生活园”一路芳华底蕴
上海第三虹梅路上有条闻名上海、全国乃至海外的小街：“老外街101”，如果排行榜在周末之夜石埠镇彰显知名光顾小街的话，异国风情知名的建筑装饰、流光溢彩的霓虹灯、满街老外的笑语，你会感到似乎到了国外。他们或全家老少集会，中国商业街图片，或亲朋好友小聚，或商务宴请……这里俨然成了老外们喜欢的都市客厅，老城第三时间商业街曾经的辉煌。
“老外街”相对较为年轻，刚刚度过它的上海二十岁生日。“老外街”在二十几年前还是时间一条地下十大无人问津的废弃铁路段，而今这段镌刻内地着红色记忆的铁路已经成长为一方国际文创文化交流的“老外街国际文创生活园”。
废弃首批铁路变身老外街著名特色辉煌休闲文化商业街——“老外街101”
原先这条铁路线是虹桥机场徐虹支线的101专线停靠站，1971年毛泽东主席专列曾在此停靠，随着城市的发展，这条铁路没有了当初的功能，1997年彻底废弃了。这条铁路线处于两区的分隔线，变成了无人管理的“三不管地带”，人口构成十分复杂，曾经的辉煌建国路商业街，环境脏乱差。这样的环境也造成两边的居民投诉频繁。在这样的背景下，当地企业家张亚江承租了虹许路新的到虹梅路这一段，同时内地，民航局拆除了这条已经报废多年的专线铁路，使这著名一铁路的路基及周边地区，焕发光彩。他从2000年筹建，经多方努力，终于在2001年正式得到规划批文，项目也正式定名为“虹梅休闲街”，2002年4月开始营业，先后有39家单位、其中包括19个国家的境外人士入驻经营。
2008年奥运会期间，上海开始筹备世博会事宜。当时主管外商招商的上海世博会事务协调局周汉民副局长对这个项目比较关注，他到休闲街考察时，感受到这条街当时与原先的巨大变化，石埠镇商业街曾经的辉煌。他认为这里可以作为一个外籍人士的接待点。对此，街区运营方敏锐地察觉到商机，如果能作为上海世博会期间外籍人士的指定接待点，可以建立无形第三的品牌价值。所以为了满足世博会指定接待点的要求，中国商业街辉煌二十年优秀案例｜上海老外街，运营方斥资200多万元，按照外籍人士接待点的要求将原先的设施进行了完善、改造，中国商业街top100。
虽然运营方注册了“虹梅休闲街”的品牌，但由于当时周边冠以“虹梅”“虹桥”“休闲”的商业街众多，导致品牌辨识度并不高。周汉民辉煌副局长顶级建议注册一个有自己品牌特色与个性的商标，于是在2009年下半年，运营方请了一些文化界的学者、新闻记者等，专门来为这条街起名字。最终大家觉得“老外街”这个名字很好，一是因为上海人称外籍人士为“老外”，有地方语言特色；二是“老外”的称呼有缩短距离的亲切感，就这样定下了。但是注册这个商标的路途现代化却很漫长，直到2015年才被正式批准。
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新的注册商标时间出来了，为了加深彰显大家对重拾这条街的印象，运营方现代化还斥资复刻了按当年毛泽东主席乘坐的火车头，放在步行街的街口，这个带有时代印记符号的火车头上挂着金灿灿“101”牌号，既增添了这里的历史况味又成了一道景观。有文化、有历史、有品牌的“老外街101”一炮打响老外街，不仅成为老外休闲聚会集合冰城地，并成功申请为AAA级国家旅游景区，现在是上海著名冰城的旅游景点之一。著名作家叶辛还专门为“老外街”题写街名排名，并赠送了“以礼相交天下客”的条幅。现在每到傍晚或周末，“老外街”上灯红酒绿，熙熙攘攘，遥想当年的剑拔弩张，不禁令人顿生沧桑巨变之感。中外游客来此既是休闲，又是了解历史——尤其是这片土地上曾发生的惊险一幕。
三个国内70%50聚集百年而成的“美食新的联合国彰显成功排名”
最初，老外街的定位是为周边居住的外籍人士提供消费休闲的地方，一开始不少商家并不认同“国际风情、休闲消费”的项目定位，纷纷呈现出观望国内的状态。开街四五年之后，老外街日趋兴隆，商家也逐渐认识到老外街特色鲜明的项目定位，对商家的经营、发展都比较有利，高品质的商家纷纷入驻内地。到目前为止，老外街拥有包括美国、法国、意大利、澳大利亚、比利时、西班牙、希腊、泰国、日本、印度等17个国家和地区的美食，成为了名符其实的舌尖上案例的“联合国”。老外街在业态方面不同于国内一般商户的重要之处在：国内一般商户的业态较为案例分明，餐厅就是餐厅、酒吧就是酒吧，而老外街借鉴国外经验，商家大多采取混合业态，不少商户正餐、下午茶、酒吧兼而有之，在丰富顾客消费选择的同时，也大大提高了房屋的使用效率。
首批招租时，有400多家商户报名，中国的商业街，但是经过开发团队的考察，只留下五六家。“很多商家概念底蕴很好，但是没有特色，就被拦在门外，彰显百年商业街的文化底蕴。”当时，考察候选商家的方法很简单，“400家，我们能吃的就一家家试吃”。除了“吃人家”还有“请人家”，为了区别于其他旅游项目尤其是小吃一条街等既有商业形态，开发团队还邀请特色餐厅入驻十大，起到标杆的作用。用当下流行的网络语言表示，这些“头部企业”的进入拉开了和其他餐饮项目的距离，对后来老外街的形成起到了塑形作用，最现代化的商业街。
如今，“唯一性”的特色依旧是商家入住老外街的第一道门槛。“除非餐厅风格完全不同，否则以同一个国家或地优秀区餐饮文化为主题的餐厅，在老外街上知名只能开一家。”这里建国路较早入驻的希腊餐厅、德国乡村西餐厅、比利时餐厅、印度餐厅等，已经随着街区发展不断地扎根成长。正是这样的新供给首批反过来引领了新消费，70%的经营者中国为外籍人士，保证了老外街地道的口味二十年和文化特色，一店一景移步换景，充满异国情调。这也让老外街有了另外两个“70%”：消费群体中70%是老外、70%为家庭聚会消费。不少长期生活在上海的外籍人士把这里当成了自己的“客堂间”。
然而，“老外街50”的核心不是标签化的聚集在一起的老外面孔，而是凝聚驻沪外籍人图片士的多元、自由的国际文化氛围，来自世界各国都市乡村顶级的地道家乡味道，熟稔中国的冲击灵魂，让身心休闲释放的浓厚气息。这些经多年沉淀下来“文化基因走向”才是老外街永远不变的文化灵魂和经久不衰的密码。
老外街公司的管理团队，运用良好文化运营机制，以文化活动为平台导向，以丰富多彩文化活动为载体，将商旅文有机案例融合，推动发展。在各种国内外节日时，文良路商业街最辉煌的时候，举办圣诞节元旦的双旦活动、端午节的邻里活动、重阳节的敬老案例活动、万圣节、复活节等系列主题活动；以异国文化为特色的国际日主题文化活动，更是十大历年知名活动的重点，比如希腊周、墨西哥国际日的畅游排名等等。
针对餐饮街区消费群体大部分为外籍人士，在兼顾企业发展服务于入驻商户也让消费者更加有归属感，每年会根据与入驻企业的经营特色量身打造主题活动，例如联合入驻企业上海金葩餐饮管理有限公司——德国乡村餐厅打造一年一度的德国啤酒节活动，已经成为了街区固定的文化品牌，也是闵行区旅游节重点活动之一，连续两年被评为“优秀节庆活动”。通过打造以“德国啤酒文化”为主题的专场活动，不仅将老外街品牌的差异化特性以其对生活品质诉求的形式生动的展读，同时使得老外街更加彰显自身的文化魅力和映射出德国文化精髓，铭刻德国文化符号。丰富的文化活动，为入驻及消费客体及周边社区居民提供了文化互动的平台，实现了互惠互利。
在20多年的发展过程中，通过不断学习先进的商业街管理理念，特别是参与2004年中国文良路步行商业街工作委员会在上海召开的会议，并在2005年获得首批“中国特色商业街”荣誉称号后，坚定了老外街发展方向，紧跟中国步行商业街工作委员会实施名街石埠镇、名店、名品的“三名”战略，按照韩健徽主任努力打造历史有根、文化有脉、商业有魂、经营有道、品牌有名的“五有”商街理念精髓，不断锐意进取，走出一条特色休闲体验式商业的发展之路。
“老外街101”形成了独特的经营风格，已经成为上海市特色商业的亮点，是历史文化与现代文明有机结合重拾优秀的典范之一，这里成了中外游人休闲消费的地标，被许多在沪外籍人士称为“我们排名的客堂间”，是上海中外文化艺术交流协会在上海唯一的特色文化示范基地，已获得“中国特色商业街”“中国重点文良路示范特色商圈”“全国商业街先进集体”“中国AAA国家级旅游景区”等全国性荣誉称号。同时它也是具备海派文化辨识度的样本，文化驱动的消费新业态精准锁定老外，店主来自近20个国家和地区，消费者有七成是老外。开业20多年的老外街是上海历史最为悠久的海外风情一条街，见证了改革开放以来沪上特色商业街区从概念走向现实，并不断获得城市发展带来的红利。
“特色首批休闲街期待”转型升级建国路“国际文创生活园”
老外街从国内创立到现在已有二十多年了，同时段成长起来主打海外风情的文化休闲商业地产，许多如今已遍地开花，与之不同的是，在这著名二十多年里老外街放弃了很多可以复制第二条相同商业街的机会。老外街虽然不断收到来自上海和外地开设“分号”的邀约，至今却没有top100第二条老外街建成。老外街经营者经过慎重考虑，觉得老外街的品牌特色很明显，受众群体具有一定的排行榜局限性，对于不是一个国际交流频繁、老外聚集的城市来说，其成功率就不能保障。老外街的自我定位是体验式休闲商业平台的运营商，当公司只有老外街这个核心产品文良路，而且这个产品有比较大的局限性不足以排行榜支撑公司走出去。
经过多年的运营，老外街管理团队在不断地总结规范，国内成功的商业街，制定量化标准，旨在把老外街打造成有一定生命周期的、可持续发展的品牌。企业要发展，必须要在老外街品牌上择机拓展，冰城地下商业街期待重拾辉煌，于是老外街的姊妹风情街——“阿拉城”于2018年6月顺利开幕，这是由百年旧工业厂房改造成的渗透着海派文化商业街元素的开放式情景休闲街区，这个项目老外街的打造为以后的复制提供了二十年基础，在这个成功的基础上考虑走出去，管理方相信，经过多方锤炼的产业销售额在将来会拥有更健康、更广阔的前景。
随着城市能级的不断提升，以及消费需求的快速变化，上海商业竞争也趋于白热化，仅优秀近三年本市新入市图片的商业项目就现代化超百个，总建筑面积老城超过1000万平方米。尤其是同类型的休闲小街、小镇等业态上海在百年上海不断增多，分流趋势日趋明显。因此，占地仅7000多平方米、业态相对单一的老外街亟须扩容、调整和升级。2019年7月1日，老外街一墙之隔的“鑫桥老城创意园”与当地租赁期满，有了时间“阿拉老城城”积累的运营经验，老外街投资管理方果断将其整体租赁，并投入5000多万元进行改造。
扩容后的“老外街”占地面积超过24000平方米，一下子扩大了2/3以上，商业街走向新的辉煌，封闭的围墙全部打开，从原来狭长的一条“美食联合国”，变成了一个开放的街区。它传承国际化的主旨，定位为“上海国际化的城市会客厅”“上海国际文创生态地标”“国内外游客旅游目的地”“国际人士在沪创新创业新基地”，运营方结合当下文创产业发展趋势，以及商业数字化转型的大背景，以内容为核心，IP赋能，“智·娱”驱动，导入高品质文化项目著名、文创市集、娱乐体验、社群社交、新餐饮居住场景等业态，以点带面系统提升街区品质和活力，从环境体验到消费场景的打造都高度契合年轻人喜欢的生活方式。
整个老外街的扩容提升改造后，瞄准Z世代和都市白领对生活品质的需求，注入内容生态基地THEBOXX、沉浸式戏剧体验馆、文化主题餐饮国内、宠物乐园、非遗博物馆等新业态，形成前端展示、后端内容与资源聚合的“前店后厂”新生态。在老外街的一天，你可以这样度过：将狗狗送去top100带泳池和草坪的宠物乐园玩耍，再去现代化酿造引力餐厅品尝国漫《19天》同款美食，中国商业街排行榜，上一节瑜伽课、逛逛文创市集，在THEBOXX的剧场内看一场原创戏剧，再带上宠物去美食街享用一顿异国风味大餐。仅从目前已经开业的部分新业态看，可以说是个个自带流量，能不间断引爆游客的兴趣。如最先入驻的潮流基站——THEBOXX城市乐园，每月活动、演出不断，其打造的“春潮新生潮流文化节”，主打“城市，回归街头”的概念商业街，集结了街舞、戏剧、脱口秀、剧本杀、密室、国风等潮流元素，迅速成为Z世代及网络红人的打卡地下之地。
现在的老外街将“国际”与“本土”交融，以文化、创意、公益、产业四位一体构筑文创新产业的服务平台，打造属于老外街的文创生态乐园体系。以“城市乐园”为理念，实施“三名”战略，引进的THEBOXX、玩小伴宠物乐园、锦辉娱乐等园区创新标杆业态建国路彰显，持续激发片区的生命力。除了商业街保留原街区传统的“啤酒节”“国际日十大”“文化市集”等主题活动外，联合园区众多入驻文创企业举办了“闵行文创嘉年华”“千人千面摄影展”“百位女性肖像展”“抽象艺术展”“超自然——春秋鸟艺术展”等丰富顶级文化活动，将园区优质的文创企业串联交融至一个“共生长”的文创生态圈，用创作、体验、共生的过程诠释艺术置于园区同根生的密切关系，被认定为上海市级“文化创意产业园区”。
老外街作为城市更新工业遗存的改造案例，既保留了城市记忆，辉煌商业街，又包含新消费领域的创新。从图片“虹梅休闲街”到“老外街101”“阿拉城”到现在的“老外街国际文创生活园区”，经历了产业、内容、空间、场景、资产五个方向“存量时代”的城市更新，品牌影响力和独特性日益彰显。喜欢这些全新业态而来的Z世代体验辉煌者为老外街日间餐饮带来了更多的消费客流，而“美食期待联合国”的夜间爆满又反哺了新业态，国际化的文化氛围吸引着乐于尝试新事物的一批新用户，“老外街”再度引领潮流，成为上海文化消费的新高地。
老外街一直“以终为始”，如今初心不改，变的只是与时俱进的内容和走向服务，中国内地顶级商业街排行榜。正如叶辛说的：老外街砥砺前行、开拓创新、追求奋进、历经艰辛的不懈努力，已经风华毕现，受到上海的市民、各地的游客，特别是各国老外们的热爱和肯定，成为上海滩崭新的销售额一处文化新地标，中国知名商业街。20岁的老外街恰像一个英俊青年那样步入了最美好的年华。这一文化地标大大丰富了它的内容，增添了别样的色彩，展示出更有时代特征的景观，形成了自己的风格，熠熠生辉地成了中外客人们争相前来的打卡中国地。